Ecrimisil ve Kamulaştırmasız El Atma

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683/2). Ecrimisil ise bu iki talebin yanında duran üçüncü bir taleptir: taşınmazın haksız kullanıldığı dönem için ödenmesi gereken karşılık.

Dayanağı, geri vermekle yükümlü olan kötüniyetli zilyedin sorumluluğudur. Kötüniyetli zilyet, malı geri vermekle yükümlü olduğu kişiye karşı haksız zilyetlikten doğan zararı ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür (TMK m. 995/1). İyiniyetli zilyet ise kural olarak ne tazminat ne de giderim borcu altındadır (TMK m. 993).

Bu nedenle ecrimisilin ilk şartı, kullanan kişinin haksız ve kötüniyetli zilyet olmasıdır. Kira sözleşmesine, intifa hakkına ya da malikin rızasına dayanan kullanım ecrimisil doğurmaz; orada varsa kira alacağı veya sözleşmeden doğan talepler söz konusu olur.

Ecrimisil bedeli, taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Tarım arazilerinde ürün geliri esas alınırken, konut ve iş yerlerinde emsal kira bedeli ölçü olur. Mahkeme kural olarak keşif yapar ve bilirkişi raporuyla dönem dönem bedeli saptar; talep tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem ayrı ayrı hesaplanır.

Uygulamada ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenir. Daha eski dönemler bakımından talep, karşı tarafça ileri sürülmesi hâlinde zamanaşımı savunmasıyla karşılaşır. Bu nedenle talebin geciktirilmesi doğrudan hak kaybına yol açar.

Ecrimisil davası, el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte açılabileceği gibi ayrı da açılabilir. Görevli mahkeme, talep edilen bedele göre değil taşınmaz uyuşmazlığının niteliğine göre belirlenir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin hakkına zarar vermemek koşuluyla taşınmazın tamamından yararlanabilir (TMK m. 693/1). Bu nedenle bir paydaşın taşınmazı kullanıyor olması, kendi başına haksız zilyetlik sayılmaz ve kendiliğinden ecrimisil doğurmaz.

Yerleşik uygulamada paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için, önce kullanan paydaşı kullanımdan men etmiş olması aranır. İntifadan men koşulu denen bu şart, çoğu zaman noter ihtarnamesiyle ya da açılmış bir davayla karşılanır; ecrimisil ancak men tarihinden sonraki dönem için istenebilir.

Bu koşulun istisnaları da yerleşik uygulamada kabul edilir: taşınmazın kira geliri elde edilen bir yer olması, kullanan paydaşın diğerlerinin payını inkâr etmesi ya da taşınmazın niteliği gereği ortak kullanıma elverişli olmaması gibi hâllerde men koşulu aranmaz.

İdare, kamu hizmetine ayırdığı bir taşınmazı usulüne uygun kamulaştırmadan fiilen kullanmaya başlarsa buna kamulaştırmasız el atma denir. Kamulaştırma, ancak kanunun aradığı usul izlenerek yapılabilir: kamu yararı kararı, kıymet takdiri, uzlaşma görüşmesi ve gerekiyorsa bedel tespiti ile tescil davası (2942 sayılı Kanun m. 8, 10).

Bu adımlar atlanarak taşınmaza el atılmışsa malik, adli yargıda bedel davası açabilir. Kamulaştırmasız el atma hâlinde uygulanacak usul, 2942 sayılı Kanunun Geçici 6 ncı maddesinde düzenlenmiştir; anılan madde önce idareye başvurularak uzlaşma yolunun denenmesini öngörür, uzlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Malik dilerse bedel yerine el atmanın önlenmesini de isteyebilir. Ancak taşınmaz üzerinde kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yapı kurulmuşsa bu talebin fiilen sonuç doğurması güçtür; uygulamada bedel talebi tercih edilir. Bedelin ödendiği tarihte taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.

İdare bazen taşınmaza fiilen girmez; imar planında taşınmazı yol, yeşil alan, okul yeri gibi bir kamu hizmetine ayırır ve yıllarca kamulaştırma yapmaz. Malik bu durumda taşınmazına fiilen dokunulmamış olsa da onu satamaz, üzerinde yapı yapamaz; mülkiyet hakkı fiilen kullanılamaz hâle gelir. Buna hukuki el atma denir.

Bu hâlde uygulanacak yol, 2942 sayılı Kanunun Ek 1 inci maddesinde düzenlenmiştir. Uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde kamulaştırma işlemlerine başlanmayan taşınmazlar bakımından, maliklerin idareye başvurup taleplerinin karşılanmaması hâlinde açacakları davalar idari yargıda görülür.

Ayrım pratikte belirleyicidir: fiilî el atmada adli yargı, hukuki el atmada idari yargı görevlidir. Yanlış yargı kolunda açılan dava görev yönünden reddedilir ve süre kaybına yol açar; bu nedenle el atmanın niteliği davadan önce saptanmalıdır.