Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür (KMK m. 1/1). Kat irtifakı ise, yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır (KMK m. 1/2 ve m. 2/c). Kısacası kat irtifakı bir vaattir, kat mülkiyeti bir sonuçtur.

Her iki hâlde de malikin arsa üzerinde bir arsa payı vardır. Fark, o payın neye bağlandığındadır: kat irtifakında paya bağlı olan, ileride kurulacak bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olma yetkisidir; kat mülkiyetinde ise bağımsız bölümün kendisi bağımsız bir taşınmaz gibi tapuya kaydedilmiştir ve ayrı bir kütük sayfası vardır (KMK m. 12–13).

Uygulamadaki en yaygın yanılgı, kat irtifaklı tapunun eksik ya da geçersiz bir tapu olduğu düşüncesidir. Kat irtifakı tapuya tescil edilen gerçek bir ayni haktır ve devredilebilir, ipotek edilebilir, mirasla geçer. Ancak hak sahibinin fiilen teslim aldığı bir bağımsız bölüm henüz yoktur; risk buradadır.

Kat irtifakı, resmî senetle ve tapu siciline tescille kurulur (KMK m. 10/1 ve m. 14). Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kanun bu geçiş için maliklerin ayrıca toplanıp karar almasını beklemez: ilgili idarenin yazısı üzerine tapu idaresince resen kat mülkiyetine geçilir (KMK m. 14/son).

Geçiş kendiliğinden gerçekleşmezse, kat irtifakı sahiplerinden her biri bunu isteyebilir. Yapı bitmiş ve iskân alınmışsa geçişin önündeki engel çoğu zaman idari eksikliklerdir; yapıda ruhsata aykırılık varsa önce onun giderilmesi gerekir, çünkü yapı kullanma izni olmadan kat mülkiyetine geçilemez.

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendi payına düşen inşaat yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğerlerinin başvurusu üzerine hâkim, işin tamamlanması için süre verebilir; süreye uyulmaması hâlinde kat irtifakının sona erdirilmesi ve payın diğer maliklere devri istenebilir (KMK m. 49 çerçevesinde). Bu, projesi yarım kalmış yapılarda başvurulan yoldur.

Arsa payı, bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı olarak tahsis edilmek zorundadır (KMK m. 3/2). Arsa payı yalnız kâğıt üzerinde bir kesir değildir: ortak giderlere katılma, ortak yerlerdeki hak, yönetim kararlarındaki ağırlık ve yapının yıkılması hâlinde arsadaki pay hep buna bağlanır.

Payların bağımsız bölümlerin değeriyle oransız biçimde tahsis edildiği anlaşılırsa, her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteyebilir (KMK m. 3/2). Dava, diğer tüm kat maliklerine karşı açılır ve değerlendirme kural olarak kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlere göre yapılır; sonradan yapılan tadilat ya da piyasa hareketleri tek başına düzeltme sebebi sayılmaz.

Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet, arsa payı ve ortak yerlerdeki haklarla birlikte bir bütündür; bunlar birbirinden ayrı devredilemez (KMK m. 5). Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi, dairenin kendisinden bağımsız bir işlem değildir ve sonuçları kalıcıdır.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerine ilişkin giderlere ve avansa, aksine sözleşme yoksa kanunda gösterilen ölçüde katılmak zorundadır (KMK m. 20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak; ısıtma, bakım, koruma ve onarım gibi giderlere ise arsa payı oranında katılırlar.

Gideri veya avansı ödemeyen kat maliki, gecikilen her gün için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m. 20/c). Kat malikinin bağımsız bölümünden kiracı olarak yararlanan kişi de, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar giderden malikle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m. 22/1).

Ödenmeyen gider ve avans alacağı için yönetici veya kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; bu alacak için borçlu bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı vardır (KMK m. 22/2). Alacağın önceliği, bağımsız bölümün sonradan el değiştirmesi hâlinde de sonuç doğurur.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdür (KMK m. 18/1). Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden biri, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karar olmadıkça hastane, dispanser, sinema gibi yerlere; kütük, mesken olarak gösterilen bağımsız bölüm ise iş yerine çevrilemez (KMK m. 24).

Kat maliklerinden biri borçlarını ağır biçimde ve tekrarlanan davranışlarıyla ihlal ederse, diğer kat malikleri o bağımsız bölümün mülkiyetinin hükmen kendilerine devredilmesini isteyebilir (KMK m. 25). Kanun bu ağır sonucu üç örnek hâle bağlar: ortak giderleri ödemede süregelen temerrüt, bağımsız bölümün ahlâka aykırı biçimde kullanılması ve ana gayrimenkule kasten zarar verme.

Devir davası açılabilmesi için kat malikleri kurulunun karar alması ve borçlu malike noter aracılığıyla uyarı yapılması gerekir; bu usul basamakları atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir. Uygulamada dava genellikle son çare olarak kullanılır; ondan önce alacak takibi ve m. 33 kapsamında hâkimin müdahalesi yolu denenir.