Tapu İptali ve Tescil

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m. 705/1). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu durumda da malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır (TMK m. 705/2).

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ya da bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025/1). Uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak anılır: mahkemeden hem mevcut kaydın iptali hem de taşınmazın davacı adına tescili istenir.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2). Davanın çekirdeği buradadır: tapudaki kaydın arkasında geçerli bir hukuki sebep bulunup bulunmadığı. Tapu kaydının kendisi değil, o kaydı doğuran işlem tartışılır.

Muris muvazaası. Mirasbırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış göstermesi. Miras hakkı zedelenen mirasçılar bu işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteyebilir. Konunun ayrıntısı ayrı bir sayfada ele alınmıştır.

İrade bozukluğu. Yanılma, aldatma veya korkutma altında yapılan devirlerde, sözleşmeyle bağlı olunmadığının; yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bildirilmesi gerekir. Aksi hâlde sözleşme onanmış sayılır (TBK m. 39/1).

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (TBK m. 506/2). Bu yükümlülüğe aykırı bir devirde, durumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1).

Resmî şekil eksikliği. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m. 706/1). Adi yazılı ya da sözlü anlaşmaya, harici satışa dayanan devir istemleri bu kuralla karşılaşır.

Kadastro tespitine itiraz, inançlı işleme dayanan devirler ve zilyetlik. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712). Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazda ise malik sıfatıyla yirmi yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik tescil istemine imkân verir (TMK m. 713/1).

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu kural davanın pratikte en belirleyici sınırıdır: taşınmaz el değiştirdikçe iptal istemi, sonraki maliklerin iyiniyetli olup olmadığı sorusuna dönüşür.

Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1); ayni hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m. 1024/3). İyiniyetin bulunup bulunmadığı; taraflar arasındaki ilişki, devrin zamanlaması, gösterilen bedel ile taşınmazın değeri arasındaki fark gibi somut olgularla değerlendirilir ve her dosyada ayrıca tartışılır.

Yargılama sürerken taşınmazın yeniden devredilmesi ihtimaline karşı, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 1010/1-1). Şerh, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir; bu nedenle şerh istemi çoğu zaman davanın ilk günlerinde gündeme gelir.

Tek bir süre yoktur; süre, davanın dayandırıldığı sebebe göre değişir. Mülkiyet hakkına dayanan iptal ve tescil istemleri ayni hakka dayandığı için kural olarak zamanaşımına uğramaz. Ancak belirli sebepler kendi süresini birlikte getirir.

Yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan istemlerde bir yıllık süre işler (TBK m. 39/1). Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3). Saklı payın zedelenmesi nedeniyle tenkis isteniyorsa, tenkis davası açma hakkı saklı payın zedelendiğinin öğrenildiği tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde on yıl geçmekle düşer (TMK m. 571/1).

Muris muvazaasına dayanan tapu iptali ve tescil davası, yerleşik yargı uygulamasında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı tutulmamıştır. Yine de beklemek risksiz değildir: taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere geçmesi ve delillere erişimin zorlaşması, geç açılan davalarda ispatı fiilen güçleştirir.

Birden çok sebep bir arada ileri sürüldüğünde her sebep kendi süresiyle değerlendirilir. Hangi sürenin uygulanacağı, istemin nasıl hukuki nitelendirmeye tabi tutulduğuna ve olayın kendi koşullarına bağlıdır; bu nedenle süre sorusu dosyaya bakılmadan yanıtlanamaz.

Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2/1). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1); taraflar başka bir yer mahkemesini kararlaştıramaz.

Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Malik ölmüşse mirasçılarının tamamı davalı gösterilir. Taşınmaz birden çok kez el değiştirmişse zincirdeki devirlerin ve her devralanın durumunun ayrı ayrı ortaya konması gerekir; aksi hâlde iptal istemi son maliki bağlamaz.

Yargılamada tapu kayıtları ve dayanak belgeleri, resmî senet, veraset ve intikal kayıtları, ödeme ve banka kayıtları, keşif ile bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Sonuç, ileri sürülen sebebin somut delillerle ortaya konabilmesine bağlıdır; benzer görünen iki dosya, delil durumu farklı olduğu için farklı sonuçlanabilir.